Modificări legislative cu privire la vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan
Prezentam cele mai importante modificari pe care Legea le introduce:
Nulitatea absoluta este inlocuita de nulitatea relativa
Conform prevederilor Legii sanctiunea principala aplicabila in cazul
nerespectarii dreptului de preemptiune instituit de Legea nr. 17/2014,
respectiv in cazul in care nu sunt obtinute avizele necesare prevazute de
Legea nr. 17/2014 este nulitatea relativa. Anterior modificarii Legea nr.
17/2014 prevedea pentru aceste cazuri sanctiunea mult mai severa:
nulitatea absoluta a contractului incheiat.
Conditii pentru incheierea unui antecontract de vanzare
Pentru a apela la instanta de judecata in vederea pronuntarii unei
hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract de vanzare, Legea nr.
17/2014 instituia initial (pe langa alte cerinte in legatura cu
respectarea dreptului de preemptiune) si conditia ca antecontractul
respectiv sa fie incheiat in forma autentica. Prin modificarile aduse
conform Legii nr. 68/2014 s-a eliminat necesitatea formei autentice pentru
antecontractul de vanzare. In schimb noile modificari instituie
necesitatea ca terenul ce face obiectul antecontractului sa fie inscris in
rolul fiscal si in cartea funciara.
Una dintre principalele modificari aduse de Legea 68 a vizat sanctiunea
aplicabila in cazul in care vanzarea terenurilor agricole extravilane se
face fara respectarea dreptului de preemptiune al preemptorilor conform
Legii 17 sau fara obtinerea avizelor emise de Ministerul Apararii
Nationale, Ministerul Culturii si Ministerul Agriculturii si Dezvoltarii
Rurale. In prezent, ca urmare a modificarii Legii 17, sanctiunea
aplicabila pentru nerespectarea acestor prevederi consta in nulitatea
relativa. Varianta initiala a Legii 17 sanctiona nerespectarea acestor
prevederi cu nulitatea absoluta.
Precizam ca Legea 17 prevede in prezent doua tipuri de nulitati care se
aplica in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole
extravilane fara respectarea anumitor prevederi ale Legii 17, respectiv
nulitatea absoluta si nulitatea relativa.
Nulitatea absoluta
Conform art. 7 alin. (7) din Legea 17, daca in termenul de 30 de zile in
care oferta de vanzare a terenului este afisata la sediul primariei si pe
site-ul primariei niciunul dintre preemptori (i.e. coproprietari,
arendasi, vecini, statul roman prin Agentia Domeniilor Statului) nu isi
exercita dreptul de preemptiune la cumpararea terenului, vanzarea
terenului este libera, urmand ca vanzatorul sa instiinteze in scris
primaria cu privire la vanzare. In cazul in care vanzarea catre terti se
face la un pret mai mic decat cel solicitat in oferta de vanzare afisata
la sediul primariei ori in conditii mai avantajoase decat cele cuprinse in
oferta de vanzare, aceasta vanzare va fi lovita de nulitate absoluta.
Precizam ca in conformitate cu normele metodologice la Legea 17 aprobate
prin Ordinul nr. 719/740/M.57/2333/2014, in masura in care in oferta de
vanzare nu este prevazuta nicio conditie, terenul se poate vinde in orice
conditii, cu exceptia diminuarii pretului. Astfel, in cazul in care oferta
de vanzare prevede doar pretul, vanzarea libera a terenului de catre
vanzator se poate face doar la acelasi pret din oferta de vanzare sau la
un pret mai mare. In legatura cu celelalte conditii de vanzare, mentionam
ca acestea pot fi stabilite in mod liber de catre partile contractului de
vanzare. Astfel, partile pot stabili conditiile in care se va face plata
pretului (e.g. pretul va fi achitat de catre cumparator integral la
momentul semnarii contractului de vanzare sau la un moment ulterior sau va
fi achitat in rate), momentul la care va opera transferul dreptului de
proprietate cu privire la teren (e.g. la semnarea contractului de vanzare
sau la momentul achitarii integrale a pretului) etc.
In cazul in care oferta initiala de vanzare afisata la sediul primariei
prevede pe langa pretul de vanzare a terenului si alte conditii in care va
opera transferul dreptului de proprietate (e.g. plata integrala a pretului
la semnarea contractului de vanzare), vanzarea libera catre terti nu poate
opera in conditii mai avantajoase pentru cumparator (e.g. plata pretului
de vanzare in rate). O astfel de vanzare este lovita de nulitate absoluta
in conditiile art. 7 alin (7) din Legea 17.
Nulitatea relativa
Art. 16 din Legea 17 prevede ca vanzarea terenurilor agricole situate in
extravilan fara respectarea dreptului de preemptiune potrivit art. 4 din
Legea 17 sau fara obtinerea avizelor prevazute la art. 3 si 9 este
interzisa si se sanctioneaza cu nulitatea relativa. Astfel, ca urmare a
modificarii Legii 17 prin Legea 68, sanctiunea nulitatii absolute
prevazute de art. 16 a fost inlocuita cu sanctiunea nulitatii relative.
Aceasta sanctiune se va aplica contractelor de vanzare ce se vor incheia
fara respectarea urmatoarelor reguli:
asigurarea conditiilor pentru exercitarea dreptului de preemptiune la
cumpararea terenurilor agricole extravilane recunoscut de Legea 17
coproprietarilor, arendasilor, proprietarilor vecini si statului roman
prin ADS, in aceasta ordine, la pret si in conditii egale. Astfel, daca un
contract de vanzare cu privire la un teren agricol extravilan este
incheiat fara ca vanzatorul sa fi parcurs procedura prevazuta de Legea 17
pentru ca preemptorii sa isi poata exercita dreptul de preemptiune la
cumpararea terenului, sau daca ordinea imperativa a preemptorilor nu este
respectata la selectia cumparatorului (e.g. un arendas si un vecin ofera
acelasi pret pentru teren si vanzatorul vinde terenul vecinului
nerespectand ordinea imperativa a preemptorilor prevazuta de Legea 17),
contractul de vanzare astfel incheiat este lovit de nulitate relativa;
obtinerea avizului specific al Ministerului Apararii Nationale. Acest aviz
se obtine numai in cazul vanzarii libere a terenurilor agricole situate in
extravilan pe o adancime de 30 km de la frontiera stat si tarmul Marii
Negre, catre interior, precum si cele situate in extravilan la o distanta
de pana la 2.400 m fata de obiectivele speciale ale Serviciului Roman de
Informatii, Serviciului de Informatii Externe, Serviciului de Protectie si
Paza, precum si ale Ministerului Apararii Nationale, Ministerului
Afacerilor Interne si Ministerului Justitiei. Astfel, in cazul in care
vanzarea terenului se face catre un preemptor, obtinerea acestui aviz nu
este necesara;
obtinerea avizului specific al Ministerului Culturii in cazul vanzarii
terenurilor agricole extravilane pe care se afla situri arheologice, in
care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu
potential arheologic evidentiat intamplator. Acest aviz se va obtine doar
daca primaria unde se afla situat terenul elibereaza o adresa prin care
confirma ca este necesar avizul specific al Ministerului Culturii.
Obtinerea acestui aviz este obligatorie indiferent daca vanzarea terenului
se face catre un preemptor sau catre un tert cumparator;
obtinerea avizului emis de catre structura centrala a Ministerului
Agriculturii si Dezvoltarii Rurale in cazul in care terenul are o
suprafata mai mare de 30 de hectare sau de catre structurile teritoriale
ale Ministerului Agriculturii si Dezvoltarii Rurale in cazul in care
terenul are o suprafata de pana la 30 de hectare inclusiv. Acest aviz se
emite de catre structurile Ministerului Agriculturii si Dezvoltarii Rurale
in termen de 2 zile lucratoare de la expirarea termenului de 5 zile
lucratoare in care structurile ministerului au obligatia sa verifice
indeplinirea conditiilor cu privire la exercitarea dreptului de
preemptiune. In cazul in care conditiile prevazute de lege sunt
indeplinite, structurile ministerului vor emite un aviz final pentru
vanzare iar in cazul in care nu au fost indeplinite conditiile prevazute
de Legea 17, structurile ministerului vor emite un aviz negativ.
Nulitatea absoluta versus nulitatea relativa
Pentru a intelege mai bine consecintele nulitatii absolute si ale
nulitatii relative, consideram necesar precizarea catorva aspecte
principale cu privire la nulitatea absoluta si nulitatea relativa.
Ambele tipuri de nulitati au ca efect desfiintarea contractului si a
actelor juridice subsecvente acestuia. Ca efect al desfiintarii
contractului, partile contractuale vor trebui sa restituie in natura sau
prin echivalent toate prestatiile primite in baza contractului desfiintat.
Nulitatea absoluta a contractului se aplica in cazul in care contractul se
incheie cu nerespectarea unei dispozitii legale instituite pentru
ocrotirea unui interes general, precum si atunci cand legea prevede in mod
expres incidenta nulitatii absolute in cazul nerespectarii anumitor
prevederi legale. Spre deosebire de nulitatea absoluta, nulitatea relativa
intervine in cazul unui contract incheiat cu nerespectarea unor dispozitii
legale instituite pentru ocrotirea unui interes particular.
Nulitatea absoluta poate fi invocata de orice persoana interesata,
oricand, fara limitare in timp, fie pe cale de actiune, fie pe cale de
exceptie. In plus, instanta de judecata are obligatia de a invoca din
oficiu nulitatea absoluta. In cazul nulitatii relative, aceasta poate fi
invocata numai de cel al carui interes este ocrotit prin dispozitia legala
incalcata, pe cale de actiune in cadrul termenului de prescriptie de 3 ani
sau oricand pe cale de exceptie. Nulitatea relativa nu poate fi invocata
din oficiu de catre instanta.
Consideratii
Din cele precizate mai sus, rezulta cu claritate faptul ca nulitatea
absoluta intervine de regula ca urmare a nerespectarii unor dispozitii
legale instituite pentru ocrotirea unui interes general in timp ce
nulitatea relativa intervine ca urmare a nerespectarii unor dispozitii ce
ocrotesc un interes particular.
Astfel, este foarte neclar de ce legiuitorul a inteles sa sanctioneze cu
nulitate absoluta vanzarea catre terti a terenului agricol extravilan la
un pret mai mic ori in conditii mai avantajoase decat cele cuprinse in
oferta de vanzare [art. 7 alin. (7)] si cu nulitate relativa vanzarea care
se incheie cu nerespectarea regulilor privind (i) respectarea dreptului de
preemptiune la cumpararea terenurilor agricole extravilane; (ii) obtinerea
avizului specific al Ministerului Apararii Nationale; (iii) obtinerea
avizului specific al Ministerului Culturii si (iv) obtinerea avizului emis
de catre structurile Ministerului Agriculturii si Dezvoltarii Rurale [art.
16]. Oare a fost o simpla eroare a legiuitorului la momentul la care a
redactat Legea 68? Oare intentia reala a legiuitorului a fost de a
modifica sanctiunea nulitatii absolute cu cea a nulitatii relative in
cazul art. 7 alin. (7) in loc de art. 16?
Altfel, este discutabil de ce pentru vanzarea terenului la un pret mai mic
sau in conditii mai avantajoase decat cele din oferta de vanzare afisata
de primarie intervine nulitatea absoluta in masura in care interesul
ocrotit intr-un astfel de caz este unul particular, in schimb ce
sanctiunea nulitatii relative se aplica pentru nerespectarea prevederilor
privind obtinerea avizelor din partea ministerelor abilitate, in masura in
care prevederile legale aplicabile pentru acest cazuri sunt menite sa
acopere un interes general.
Astfel, interesul ocrotit in cazul art. 7 alin. (7) din Legea 17 este cel
al preeemptorilor interesati de cumpararea terenului care ar fi dorit
achizitionarea terenului in cazul in care vanzarea s-ar fi facut la un
pret mai mic sau in alte conditii decat cele cuprinse in oferta
vanzatorului afisata la sediul primariei. Pentru ocrotirea acestui
interes, consideram ca sanctiunea nulitatii relative a contractului de
vanzare incheiat la un pret mai mic sau in conditii mai avantajoase decat
cele din oferta initiala a vanzatorului ar fi fost suficienta.
In schimb, este foarte neclar de ce sanctiunea nulitatii relative se
aplica contractelor de vanzare incheiate cu nerespectarea prevederilor
Legii 17 cu privire la obtinerea avizelor din partea ministerelor
competente. Interesul general ocrotit prin intermediul acestor prevederi
legale este unul indiscutabil general. Astfel, securitatea nationala poate
fi afectata in cazul in care se instraineaza terenuri agricole ce sunt
amplasate la 30 de km de granitele statutului roman sau la o distanta mai
mare de 2.400 m fata de obiectivele speciale ale Serviciului Roman de
Informatii, Serviciului de Informatii Externe, Serviciului de Protectie si
Paza, precum si ale Ministerului Apararii Nationale, Ministerului
Afacerilor Interne si Ministerului Justitiei fara avizul Ministerului
Apararii Nationale. De asemenea, interesul general este evident si in
cazul vanzarii terenurilor agricole extravilane pe care se afla situri
arheologice, in care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic
reperat sau zone cu potential arheologic evidentiat intamplator.
avocat COLTUC MARIUS VICENTIU
